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物业企业估值出现严重分化 政策利好刺激想象空间

2020-11-27 10:22:29报告大厅(www.hzshilan.cn) 字号:T| T
  报告大厅摘要:新冠疫情改变了社会各界对物业行业的认知,城市更新、老旧小区改造等政策也被认为带来新的机遇。有机构发布预测表示,2020年,物业行业的总体营收规模将首度突破万亿。

  新冠疫情改变了社会各界对物业行业的认知,城市更新、老旧小区改造等政策也被认为带来新的机遇。有机构发布预测表示,2020年,物业行业的总体营收规模将首度突破万亿。

  物业企业估值出现严重分化

  过去几年,物业行业的造富速度,远超过大多数的地产商。按照2020年8月31日的市值计算,26家港股内地物业公司的总市值达4337.22亿港元,平均市值为166.82亿港元。市值超过100亿港元的公司达到10家。物业企业市值超过同名地产商的不在少数。

  但从九月份开始,物业企业的市场估值出现了严重的分化。那些过去几年依靠买买买实现快速扩张的企业,市盈率明显低于靠自身优质服务,以及口碑快速成长的公司。

  这种变化,造成资本更加偏爱那些靠优质管理和服务,实现内生式增长的企业。但放眼整个行业,这样的企业并不算多。东原物业可能是其中在最近两年时间里表现最突出的一家。2018年才开始外拓的东原物业,在不到700天的时间里,从提供涵盖高层、公寓、别墅、洋房等高端住宅业态的服务到甲级商业写字楼宇,产业园区,高校医院,政府办公楼,甚至涉及国际综合服务等全业态多元化布局。其中不乏世界500强外资企业,奔驰、宝马、博世等在东原物业外拓的进程中都成为了其优质客户。

  行业前三位的服务品质赢得了客户的高度认可,持续提供优质的服务为东原物业在市场上形成了品牌吸附效,真正实现了品质进阶。

物业企业估值出现严重分化

  政策利好刺激想象空间

  物业行业的规模增长是一大因素。2020年物业管理行业总体营业收入预测值是11800亿元,管理面积将达到330.4亿平方米?!笆奈濉逼谀?,物业管理行业管理规模将达到430亿平方米,营业收入将超过2万亿元,从业人员将达到1000万人以上,下游的一些产业也将拉动100万人就业。

  不过,规模增长并不能完全解释资本为何突然青睐物业行业。一直以来,劳动力密集、利润空间低,就被认为是物业行业的“行业标签”。

  2018-2023年中国物业服务行业市场深度分析及投资战略研究报告指出,500强企业营业收入3407.48亿元,同比增长20.33%,业绩维持持续增长态势。与管理面积和收入规模的大幅上涨不同的是,2019年,500强企业毛利和净利润分别为511.64亿元和299.88亿元,毛利率微降0.13个百分点至15.02%,净利润率为8.80%,较上年,也仅仅只增加0.81个百分点。

  不过,由于2020年以来的新冠疫情、老旧小区改造等,被认为推动了物业行业的社会认知改变,拓宽物业服务领域,创新物业商业模式,因此,2020年也被认为是物业行业“特殊的一年”。

  一些观点看来,在整体利润空间不足的背景下,物业行业之所以能在今年成为资本宠儿,主要在于随着城市发展进入“存量更新”时代,基础物业管理收入以外的多种经营服务收入,所带来的巨大想象空间。

  有物业企业人士告诉记者,疫情以后,物业行业的生活性服务属性开始得到社会广泛认可,但作为生产性服务属性,还未得到广泛认识,价值被低估。

  在所有的物业类型中,住宅物业以四成的面积创造超过五成的收入。而老旧小区改造等城市更新政策的推出,也让低利润的住宅物业,看到了获得更高利润的希望。

  一方面,老旧小区改造可以为物业行业提供新的增量空间。以北京为例,北京建设于1999年以前的老旧小区约有2.3亿平方米。其中大部分没有专业化的物业管理,不仅基础设施落后、小区环境较差,更缺乏物业服务。北京市住建委主任王飞就曾表示,老旧小区综合整治工程的目标之一,便是带动物业管理长效机制的建立。

  而另一方面,在老旧小区改造的“提升类”改造中,提出要针对公共服务和公共环境,改造包括增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包(快件)箱等便民设施等。这些,都被认为是物业公司未来的盈利空间所在。

  其中,又以新基建、5G等相关的智慧物业运营,最为值得关注。有北京龙头物业企业的相关部门负责人向21世纪经济报道预估,未来五年间,仅是智慧社区改造、新基建的规模,北京的市场规模就会有200亿元左右。

  而在2020年的城博会上,记者也了解到,在老旧小区的智慧化改造过程中,物业公司联合第三方平台,为居民提供物流服务、保修服务等物联网服务十分普遍。通过物业提供的便携式医疗设备,打通小区居民健康数据与社区医院、家庭医生的智慧社区医疗案例也开始出现。

  一个直观反映了这一趋势的现象是,万科近期将物业公司改名为“万物云”,定位为空间科技服务。另外,金科、龙湖等知名房企分拆的物业板块,也都在名称中直接加入了“智慧”元素。新城悦服务也在2019年就收购了智能家居企业数渊信息。

(本文著作权归原作者所有,未经书面许可,请勿转载)
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